Immobilien als Kapitalanlage:
5 clevere Tipps für Erben in München

Eine Immobilie in München zu erben, kann eine große Chance sein – aber auch eine Herausforderung. Ob Sie das geerbte Haus oder die Wohnung verkaufen oder als Kapitalanlage nutzen, hängt von verschiedenen Faktoren ab: vom emotionalen Bezug, vom Zustand der Immobilie, den steuerlichen Aspekten und natürlich von Ihrer eigenen Lebenssituation. In diesem Beitrag geben wir einen strukturierten Überblick, was es zu bedenken gilt – damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.

🧾 1. Emotionale Bindung vs. wirtschaftliche Vernunft

Viele Erben haben eine enge Beziehung zum Objekt – es war vielleicht das Elternhaus oder wurde lange familiär genutzt. Diese emotionale Komponente ist verständlich, sollte aber nicht die einzige Entscheidungsgrundlage sein.

Überlegungen:

Möchten Sie die Immobilie selbst bewohnen?
Ist sie für Ihre aktuelle Lebenssituation geeignet?
Können Sie sich die laufenden Kosten und Instandhaltung leisten?

Tipp: Machen Sie eine nüchterne Bestandsaufnahme – das hilft, emotionale von wirtschaftlichen Faktoren zu trennen.

💶 2. Verkaufen: Wann der Verkauf sinnvoll ist

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn:

Die Immobilie sanierungsbedürftig oder nicht vermietbar ist
Mehrere Erben beteiligt sind und Uneinigkeit besteht
Sie das Kapital für andere Zwecke benötigen
Die Mietrendite im Verhältnis zum aktuellen Marktwert gering ausfällt

Vorteile des Verkaufs:

Sofortige Liquidität
Kein Verwaltungsaufwand
Keine Haftung für spätere Schäden oder Mieterprobleme

Steuerlich relevant:
Wenn das Objekt nicht selbst bewohnt wurde und innerhalb von zehn Jahren verkauft wird, fällt ggf. Spekulationssteuer auf den Gewinn an – außer bei geerbten Immobilien, bei denen der 10-Jahreszeitraum vom Erblasser übernommen wird.

🏢 3. Vermieten: Wann sich das Halten als Kapitalanlage lohnt

Der Münchener Immobilienmarkt ist einer der stabilsten in Europa, und Mieten erzielen hier nach wie vor sehr gute Renditen. Ein geerbtes Objekt kann also langfristig ein Wertstabilisator sein und Ihre persönliche Investition sichern.

Lohnt sich die Vermietung, wenn:

Die Immobilie in guter Lage liegt
Der Zustand solide oder bereits modernisiert ist
Sie keinen kurzfristigen Kapitalbedarf haben
Sie bereit sind, die Verantwortung als Vermieter zu übernehmen (oder eine Hausverwaltung zu beauftragen)

Vorteile:

Langfristige Wertsteigerung wahrscheinlich
Monatliche Mieteinnahmen (passives Einkommen)
Möglichkeit steuerlicher Abschreibungen bei Renovierungen
Aufbau eines stabilen Vermögens

🏗️ 4. Zustand & Lage der Immobilie analysieren

Ein zentraler Entscheidungsfaktor ist der bauliche Zustand und die Lage der Immobilie.

Fragen Sie sich:

Liegt die Immobilie in einem gefragten Stadtteil (z. B. Schwabing, Haidhausen, Giesing, Westend)?
Sind Modernisierungen notwendig? Wenn ja: in welchem Umfang und zu welchen Kosten?
Gibt es potenzielle Probleme mit Altlasten, Denkmalschutz, Eigentümergemeinschaft etc.?

Tipp: Lassen Sie eine professionelle Wertermittlung und ggf. eine Bauschadensanalyse erstellen – insbesondere, wenn Sie das Objekt als Kapitalanlage nutzen möchten.

⚖️ 5. Erbschaftsteuer & Spekulationssteuer im Blick behalten

Die Erbschaft einer Immobilie kann steuerpflichtig sein, wenn die steuerlichen Freibeträge überschritten werden:

Freibeträge (Stand 2024):

Ehepartner: 500.000 €
Kinder: 400.000 €
Enkel: 200.000 €

Wichtig:
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen und die Wohnfläche unter 200 m² liegt, entfällt die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen – selbst bei höherem Wert.

Beim Verkauf prüfen Sie, ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder übernommen wurde.

🔍 Fazit: Immobilien als Kapitalanlage oder Verkauf – Ihre Entscheidung zählt

Die Entscheidung, ob Sie eine geerbte Immobilie verkaufen oder als Kapitalanlage behalten, hängt von persönlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Faktoren ab. Wenn Sie kurzfristig Kapital benötigen oder keine langfristige Bindung wünschen, ist ein Verkauf sinnvoll. Wenn Sie jedoch an eine langfristige Vermögensstrategie durch Immobilien denken, bietet der Münchener Markt stabile Rahmenbedingungen und attraktive Chancen.

👉 Lassen Sie Ihre geerbte Immobilie professionell bewerten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.